«La moratoria arrendaticia como consecuencia del COVID-19», por Parsa Fathi Mollamirzaei

El Gobierno de España, desde la aparición de la crisis sanitaria provocada por el virus Covid-19, ha tomado distintas medidas de carácter excepcional para poder superarla. Dentro estas medidas encontramos la aprobación del Real Decreto Ley 11/2020, de 31 de marzo, por el que se adoptan medidas urgentes complementarias en el ámbito social y económico para hacer frente al COVID-19, el cual entró en vigor el pasado 2 de abril de 2020 y cuyo objetivo no es otro que el de proteger el empleo, ayudar a los más vulnerables y mantener la cadena productiva ante el impacto de la pandemia.

En esta norma, se regulan medidas para apoyar a aquellos colectivos que, como consecuencia de la situación que atraviesa el país, se encuentran en una posición de vulnerabilidad tanto económica como social; así, en su Capítulo I, Sección 1ª, se regulan las medidas para apoyar a “las familias y a los colectivos más vulnerables”, que han visto afectados sus ingresos por la imposibilidad de poder realizar su actividad económica.

Vamos a centrarnos en las medidas únicamente dirigidas al Capítulo I antes mencionado, en el que llama especialmente la atención los requisitos necesarios que deben concurrir para que aquellas personas que se encuentran en la posición jurídica de arrendatarios de una vivienda habitual y cuya situación de vulnerabilidad económica no les permite cumplir con sus obligaciones de pago de la renta establecida inicialmente en el contrato de arrendamiento, puedan tener derecho a una reducción e, inclusive, a una moratoria  en el pago de la renta mientras dure el Estado de Alarma decretado el 14 de marzo o hasta que cese la situación de vulnerabilidad.

Es de vital importancia dejar clara la premisa de que las moratorias en el pago de la renta podrán ser impuestas única y exclusivamente a los arrendadores definidos en el artículo 4, estos son aquellos que sean grandes tenedores, así como empresas o entidades públicas, ya que los arrendadores definidos en el artículo 8 no tienen la obligación de aceptar la moratoria o la solicitud de reducción de la renta, sin perjuicio del derecho que todo arrendatario tiene en situaciones de vulnerabilidad para solicitar ayudas (avales por ejemplo) para reducir el impacto de la pandemia en sus respectivos contratos de arrendamiento. 

El artículo 5 define qué se debe entender por vulnerabilidad económica para tener derecho a solicitar la moratoria o ayuda correspondiente en relación a la renta de la vivienda habitual, así como los requisitos que deben concurrir conjuntamente:

 “1. Los supuestos de vulnerabilidad económica a consecuencia de la emergencia sanitaria ocasionada por el COVID-19 requerirán la concurrencia conjunta, a los efectos de obtener moratorias o ayudas en relación con la renta arrendaticia de la vivienda habitual, de los siguientes requisitos: …” 

Debe existir una “concurrencia conjunta” de los siguientes requisitos:

– Vulnerabilidad económica: se exige que el arrendatario se encuentre en situación de desempleo, que haya tenido una reducción de jornada laboral por motivos de cuidado, o bien que esté bajo el régimen de un Expediente Temporal de Regulación de Empleo (ERTE). Si se da el caso de que el arrendatario es empresario, debe demostrar una pérdida sustancial en sus ingresos.

– Además del primer requisito serán necesarias otras dos condiciones: la primera de ellas, que el conjunto de ingresos de la unidad familiar del mes anterior a la solicitud de la moratoria no supere los límites establecidos. Estos límites vienen regulados en el artículo 5.1.a), con una serie de excepciones que pueden ser aplicables a ese mismo límite para poder incrementarlo.

Estos son, que la suma de ingresos de la unidad familiar en la vivienda arrendada no supere el triple del Indicador Público de Renta de Efectos Múltiples mensual (IPREM), que en el año 2020 está en 537,84 €, es decir, no podrá superarse la cantidad de 1.613,52€ (537,84 € IPREM x3 =1.613,52€).

Existen también, como hemos indicado anteriormente y para los casos en los que proceda, una serie de excepciones que nos permiten incrementar la cantidad del límite establecido, por ejemplo, por cada hijo se puede aumentar en un 0,1 el IPREM, por persona mayor de 65 también un 0,1, cuando haya un miembro con discapacidad reconocida igual o superior al 33 por ciento, el límite se establecido será de cuatro veces el IPREM, etc.

Es importante tener claro quiénes pertenecen al concepto de “unidad familiar” a efectos de realizar el cálculo de los límites antes expuestos. El art. 5.2 dice que formarán parte de la unidad familiar los siguientes miembros:

“persona que adeuda la renta arrendaticia, su cónyuge no separado legalmente o pareja de hecho inscrita y los hijos, con independencia de su edad, que residan en la vivienda, incluyendo los vinculados por una relación de tutela, guarda o acogimiento familiar y su cónyuge no separado legalmente o pareja de hecho inscrita, que residan en la vivienda”.

La segunda condición que debe darse, además de la anterior, se encuentra en el marco de los gastos y suministros básicos; de esta forma, será necesario que el total de la renta, incluyendo los gastos y suministros básicos, sea superior o igual al 35 por ciento neto de los ingresos totales que perciba la unidad familiar. Se entienden por “gastos y suministros básicos” todos aquellos relacionados con la electricidad, agua corriente, telecomunicaciones tanto fija como móvil, etc.

Los requisitos anteriormente indicados tienen un carácter positivo, pero existe también un requisito negativo consistente en la no disposición, concretamente de viviendas en propiedad o en usufructo, pues si el arrendatario que desea solicitar la moratoria o reducción de la renta es propietario de alguna vivienda o tiene la misma en usufructo, no tendrá la consideración de persona en situación de vulnerabilidad económica y por lo tanto no estará dentro de la calificación establecida por la norma para poder solicitarla (art. 5.3):

“No se entenderá que concurren los supuestos de vulnerabilidad económica a consecuencia de la emergencia sanitaria ocasionada por el COVID-19 a los efectos de obtener moratorias o ayudas en relación con la renta arrendaticia de la vivienda habitual cuando la persona arrendataria o cualquiera de las personas que componen la unidad familiar que habita aquella sea propietaria o usufructuaria de alguna vivienda en España”.

Para finalizar, y en relación a los plazos, la moratoria del pago de la renta podrá prolongarse en un máximo de cuatro meses, siempre y cuando persista el Estado de Alarma y la situación de vulnerabilidad. Superada la situación, y siempre que se hayan cumplido los requisitos descritos, el inquilino (arrendatario) deberá devolver las cuotas que no se hayan satisfecho en un periodo de máximo tres años y sin que proceda la imposición de sanciones ni intereses (art. 4.2.b).

En conclusión, podemos observar que no es una Ley que facilite en demasía la obtención de este “beneficio” a los arrendatarios. La determinación de que deba darse la concurrencia conjunta de los distintos requisitos, así como la acreditación subjetiva regulada en el art.6 de la misma Ley, complica y reduce la posibilidad de que muchas unidades familiares que, a pesar de no cumplir los requisitos, sí se encuentran en una situación de vulnerabilidad económica y social más que suficiente para ostentar el derecho a poder solicitar con éxito la moratoria arrendaticia o la reducción de su renta.

_____________________________________________________________________________________________________